Arsa Değer Kaybeder Mi?
Arsa yatırımları genellikle uzun vadede değer kazansa da, bazı durumlarda değer kaybı yaşanabilir. Arsanın değerini etkileyen faktörler ve olası riskleri şöyle sıralayabiliriz:
1. Arsa Değerini Düşüren Durumlar
a) İmar ve Yasal Değişiklikler
- Tarım Arazisi Statüsü: Arsanın “tarım arazisi” olarak kalması ve imar izni çıkmaması durumunda değer kaybeder.
- Sit Alanı İlan Edilmesi: Tarihi veya doğal sit alanı kapsamına alınan arsalarda yapılaşma yasaklanır.
- İmar Planında Daralma: Örneğin, “3 kat” izni olan bir bölgede “tek kat” sınırlaması getirilirse değer düşer.
b) Altyapı ve Çevresel Riskler
- Altyapı Eksikliği: Su, elektrik, kanalizasyon ve yol bağlantısı olmayan arsalar talep görmez.
- Doğal Afet Riski: Sel, heyelan veya deprem bölgelerinde arsa değeri düşebilir.
- Çevre Kirliliği: Sanayi atıkları veya hava kirliliği olan bölgelerde talep azalır.
c) Ekonomik ve Siyasi Nedenler
- Ekonomik Kriz: Gayrimenkul piyasasının durgunlaşmasıyla arsa talebi azalır.
- Bölgesel Çatışma/Siyasi İstikrarsızlık: Yatırımcı güvenini zedeleyen durumlar değer kaybettirir.
d) Proje İptalleri
- Mega Projelerin İptali: Örneğin, planlanan bir otoyol, metro veya hastane projesi iptal edilirse, arsa değeri düşer.
2. Hangi Arsalar Değer Kaybetmeye Daha Yatkın?
- Hisseli Tapulu Arsalar: Mülkiyet sorunları nedeniyle satışı zorlaşır.
- Ulaşım ve Sosyal Donatıdan Uzak Arsalar: Şehir merkezine uzak, izole bölgelerdeki arsalar.
- Yüksek Riskli Zeminler: Çürük zeminli veya dere yatağındaki arsalar.
- Yasal Sorunlu Arsalar: Kamulaştırma, ipotek veya miras davası olan arsalar.
3. Değer Kaybını Önlemek İçin Nelere Dikkat Edilmeli?
- İmar Durumu Araştırması:
- Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden “imar durum belgesi” alın.
- “Tarım arazisi” ise, tarım dışı kullanım izni olup olmadığını kontrol edin.
- Zemin ve Çevresel Etüt:
- Jeoteknik raporla zemin sağlamlığını test ettirin.
- Sel ve heyelan riski olan bölgelerden kaçının.
- Hukuki Kontrol:
- Tapuda “hisseli” veya “ipotekli” olmadığını avukatla teyit edin.
- Kamulaştırma planı olup olmadığını belediyeden öğrenin.
- Lokasyon ve Altyapı:
- Ulaşım projelerine (metro, otoyol) yakın arsaları tercih edin.
- Altyapı eksikliği olan bölgelerde belediyenin taahhütlerini sorgulayın.
4. Örnek Senaryolar
- Örnek 1:
- Bölge: Konya’da tarım arazisi.
- Risk: İmar izni çıkmadığı için 5 yıldır değeri enflasyon altında kaldı.
- Örnek 2:
- Bölge: İzmir’de sel yatağındaki arsa.
- Risk: Zemin çürük olduğu için inşaat izni reddedildi, değer düştü.
- Örnek 3:
- Bölge: Ankara Sincan’da OSB projesi iptal edilen arsa.
- Risk: Sanayi yatırımcıları çekildi, talep azaldı.
5. Sonuç
Arsa değeri, doğru araştırma ve stratejiyle genellikle korunur, hatta artar. Ancak imar riski, altyapı eksikliği ve hukuki sorunlar değer kaybına yol açabilir. Yatırım yaparken:
- Projelere Yakınlık (mega ulaşım, hastane, AVM),
- İmar Potansiyeli,
- Hukuki Temizlik önceliğiniz olsun.
Tavsiye: Yatırım öncesi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kaynaklarını inceleyin.