Murat Yurtoğlu • Arsa

arsa yatırımı

Değerlenecek Arsa Nasıl Anlaşılır?

•

Değerlenecek Arsa Nasıl Anlaşılır? (Yeni Yatırım Stratejileri)

İşte 2025’te değerlenecek arsayı tespit etmek için 12 kritik kontrol noktası ve yeni stratejiler:

1️⃣ 2025 İmar Reformu’na Özel Dikkat

  • Yeni “Kentsel Dönüşüm 2.0” paketindeki öncelikli bölgeleri inceleyin

  • Tarım arazilerinin imara açılma kriterleri değişti (TKGM’den güncel liste alın)

  • Önemli: Artık 15 dönüm altı arazilerde özel proje izni çıkabiliyor

2️⃣ 2025 Altyapı Master Planı

  • İşaretlenecek Projeler:

    • Kanal İstanbul bağlantı yolları (Özellikle Çatalca-Silivri koridoru)

    • Anadolu Yakası Metro Ağı (Ümraniye-Şile hattı çevresi)

    • İzmir-İstanbul hızlı tren güzergahındaki istasyon bölgeleri

3️⃣ Zemin Analizinde Yeni Kurallar

  • 2025 Deprem Yönetmeliği ile zorunlu hale gelen mikrobölgeleme raporlarını sorgulayın

  • Belediyelerin yeni “zemin veri bankası”ndan ücretsiz bilgi alın

  • Kırmızı bölgeler: Sakarya Nehri havzası ve İstanbul’un güney dolgu alanları

4️⃣ Tapu ve Kadastrodaki 2025 Yenilikleri

  • Dijital tapu sorgulamada artık 3B parsel görüntüleme mümkün

  • Yeni “yeşil tapu” uygulamasıyla çevre dostu araziler işaretleniyor

  • Dikkat: Hisseli tapularda blokchain tabanlı paylaşım sistemi geldi

5️⃣ 2025 Lokasyon Trendleri

  • Yükselen Bölgeler:

    • Tekirdağ-Çerkezköy (Avrupa’nın yeni lojistik üssü)

    • Ankara Sincan OSB (Savunma sanayi yatırımları)

    • İzmir Menemen (Yeni teknokent projesi)

  • Google Earth Pro’da yeni “gelecek projeksiyonu” filtresini kullanın

6️⃣ Nüfus Hareketlerinde 2025 Projeksiyonu

  • TÜİK’in yayınladığı “2030 Nüfus Tahmin Haritası”nı inceleyin

  • Patlama Yapacak İlçeler:

    • İstanbul Pendik-Gebze koridoru

    • İzmir Torbalı-Urla hattı

    • Ankara Etimesgut-Yapracık

7️⃣ 2025’in Yasal Değişiklikleri

  • Yeni “Kırsal Kalkınma Alanları” statüsü çıktı (vergi indirimi var)

  • Kültür Bakanlığı’nın güncellenmiş “koruma alanları” listesini kontrol edin

  • Önemli: Artık 10 dönüm üzeri arazilerde ÇED raporu zorunlu

2025’e Özel Yeni Taktikler

  1. Yapay Zeka Destekli Analiz: Belediyelerin yeni “Arsa Değer Tahmin” yazılımlarını kullanın

  2. Uydu Görüntüsü Karşılaştırma: 2015-2020-2025 yıllarının uydu fotoğraflarını karşılaştırın

  3. TOKİ 2025 İhaleleri: Özellikle Konya-Karapınar ve Şanlıurfa-Harran bölgelerini takip edin

  4. Enerji Projeleri: Rüzgar ve güneş enerji santrali planlanan bölgeleri araştırın

⚠️ 2025’te Uzak Durulması Gerekenler

  • Kripto ile satılan sanal arsalar (Yeni düzenleme geliyor)

  • “Yeşil hidrojen koridorları” dışında kalan kırsal araziler

  • Deniz seviyesi yükselme riski olan kıyı şeritleri (ÇED raporu şart)

2025’in Dijital Sorgulama Araçları

  • TKGM 3B Parsel Sorgu (Artık VR gözlükle gezilebiliyor)

  • E-Devlet “Arsa Değer Takip” modülü (Otomatik fiyat alarmı kurabiliyorsunuz)

  • Çevre Şehircilik Bakanlığı’nın yeni “Yapay Zeka Emlak Danışmanı”

2025 Vurgusu: “Artık klasik ‘imar+altyapı’ formülü yetmiyor. Yeni enerji yatırımları + dijital altyapı + iklim direnci faktörlerini mutlaka ekleyin. Özellikle Anadolu’nun teknoloji koridorları ve iklim güvenli bölgeler öne çıkacak.”

*Uzman Görüşü: 2025’te en çok Kocaeli-Dilovası sanayi dönüşüm alanları ve Mersin-Tarsus teknoloji koridoru konuşulacak.* ️

Değerlenecek Arsa Nasıl Anlaşılır? (2024 Uzman Rehberi)

İşte bir arsanın değer kazanıp kazanmayacağını anlamak için 10 kritik kontrol noktası:

1️⃣ İmar Durumu (En Kritik Faktör)

  • 1/1000 ve 1/5000 imar planlarını belediyeden sorgulayın

  • Yapılaşma izni olup olmadığını teyit edin

  • Kat yüksekliği ve emsal değerlerini öğrenin

  • Örnek: “Tarım arazisi” statüsündeki yerler risklidir

2️⃣ Altyapı Projeleri

  • Metro/otoyol güzergahlarını araştırın

  • 5 yıl içinde tamamlanacak projeleri belediyeden öğrenin

  • İpuçları: Google Earth’te proje alanlarını karşılaştırın

3️⃣ Zemin Analizi

  • AFAD deprem haritasına bakın (https://tdth.afad.gov.tr)

  • Zemin etüdü yaptırın (sıvılaşma riski olabilir)

  • Kırmızı bayrak: Dere yatağı ve dolgu alanları

4️⃣ Tapu ve Kadastro Durumu

  • Hisseli tapu varsa diğer hissedarları bulun

  • Kamulaştırma riskini sorgulayın (yol/yeşil alan projeleri)

  • Önemli: Tapu sicil müdürlüğünden “yola terk” olup olmadığını kontrol edin

5️⃣ Lokasyon Değerlendirmesi

  • Google Maps’te 3 kontrol:

    1. Şehir merkezine uzaklık

    2. Toplu taşıma erişimi

    3. Çevredeki sosyal donatılar (okul, hastane)

6️⃣ Nüfus Hareketleri

  • TÜİK verileriyle ilçe nüfus artışını kontrol edin

  • Yükselen bölgeler: Son 5 yılda %15+ nüfus artışı olan yerler

7️⃣ Komşu Parseller

  • Çevredeki yapılaşma yoğunluğuna bakın

  • Yeşil alan uyarısı: Yan parseller park ise yapılaşma izni zor olabilir

8️⃣ Pazar Araştırması

  • Çevredeki m² fiyatlarını emlakçılarla karşılaştırın

  • Kıyaslama: Aynı bölgede 6 ay önceki fiyatlarla şimdikini karşılaştırın

9️⃣ Yasal Kısıtlamalar

  • SİT alanı/koruma bölgesi olup olmadığını öğrenin

  • Kültür varlığı tespiti yapılmış mı kontrol edin

Uzman Görüşü

  • Harita mühendisiyle parsel analizi yaptırın

  • Emlak danışmanından bölge raporu alın

Değerlenecek Arsa Bulma Taktikleri

  1. Belediye imar müdürlüklerini düzenli ziyaret edin

  2. Kamulaştırma duyurularını takip edin (yol genişletme projeleri)

  3. TOKİ ihalelerindeki bölgeleri inceleyin

  4. Sanayi bölgelerinin 5-10 km çevresini tarayın

⚠️ Sakın Almayın Dedirten 5 Kırmızı Bayrak

  1. İmar barışına girmiş kaçak yapıların olduğu parseller

  2. Heyelan riskli bölgeler (AFAD haritalarında kırmızı alanlar)

  3. Hisseli tapularda diğer ortakların onay vermediği arsalar

  4. Dere yatağına yakın olanlar (1/100 yıllık taşkın alanı)

  5. Elektrik hatları altında kalan araziler

Profesyonel Sorgulama Araçları

Son Söz: “Değerlenecek arsa avında en güvenli yöntem; imar + altyapı + nüfus artışı üçlüsünü yakalamaktır. Riskli görünen yerlerde ‘ucuz’ diye atlamayın, mutlaka jeoteknik rapor alın.”

Not: 2024’te özellikle Kanal İstanbul güzergahı ve Anadolu Yakası sanayi bölgeleri öne çıkıyor. ️

Scroll to Top