İstanbul’da yatırım yaparken konut ve arsa seçeneklerinin her biri farklı avantajlar ve riskler taşır. Hangisinin daha iyi olduğu, yatırımcının risk toleransı, sermayesi, zaman ufku ve hedefleri ile doğrudan ilişkilidir. İşte detaylı bir karşılaştırma:
1. Likidite ve Kısa Vadeli Getiri
✅ Konut (Daha Avantajlı)
-
Kira geliri sağlar (İstanbul’da ortalama kira getirisi %3-5 arası).
-
Talep yüksek olduğu için satışı daha kolaydır (özellikle merkezi bölgelerde).
-
Kısa vadede (1-3 yıl) değer artışından kar edilebilir (örneğin, pandemi sonrası konut fiyatları %200’den fazla arttı).
❌ Arsa (Daha Riskli)
-
Gelir getirisi yoktur (boş arsa kiraz vermez).
-
Satış süreci uzun sürebilir (alıcı bulmak daha zordur).
-
Değerlenmesi için uzun vade (5-10 yıl) ve bölgesel gelişim şart.
2. Sermaye ve Finansman
✅ Konut
-
Bankalar konut kredisi verir (düşük faizli finansman imkânı).
-
Peşinatsız yatırım yapılabilir (kredili alım).
❌ Arsa
-
Arsa kredileri daha yüksek faizli ve kısa vadeli (en fazla 5 yıl).
-
Genelde en az %50 peşinat istenir.
3. Değer Artış Potansiyeli
✅ Arsa (Yüksek Getiri Ama Riskli)
-
Doğru bölgede (örneğin Kanal İstanbul güzergâhı) katlanarak değerlenebilir (Arnavutköy’de bazı arsalar 5 yılda 10x kazandırdı).
-
İmar değişikliği veya altyapı projeleriyle ani fiyat sıçramaları yaşanabilir.
❌ Konut
-
Değer artışı daha yavaş ve istikrarlıdır (yıllık ortalama %15-25).
-
Bina eskidikçe değer kaybı başlar (deprem riski, yıpranma).
4. Riskler
⚠️ Konut:
-
Kiralama sorunları (kiracı bulamama, tahliye zorlukları).
-
Beklenmeyen masraflar (bakım, vergi, aidat).
-
Ekonomik krizlerde fiyatlar düşebilir (kısa vadeli dalgalanmalar).
⚠️ Arsa:
-
İmar riski (parselin yol veya yeşil alana ayrılması).
-
Spekülatif hareketler (projelerin iptali, örn: Kanal İstanbul belirsizliği).
-
Hisseli tapu veya kamulaştırma tehlikesi.
5. Vergi ve Maliyetler
-
Konut:
-
Emlak vergisi (yıllık %0,1-0,6).
-
Kira gelir vergisi (%15-35).
-
DASK zorunlu.
-
-
Arsa:
-
Emlak vergisi daha yüksek (%0,3-1).
-
Tapu harcı ve imar durumuna göre ek masraflar (örneğin, imar izni almak).
-
6. Kim Hangisini Tercih Etmeli?
Konut Almalısınız Eğer:
-
Düzenli pasif gelir (kira) istiyorsanız,
-
Kısa vadeli (1-5 yıl) yatırım yapacaksanız,
-
Finansman ihtiyacınız varsa (kredi kullanmak istiyorsanız).
Arsa Almalısınız Eğer:
-
Yüksek risk/yüksek getiri peşindeyseniz,
-
Uzun vadeli (10+ yıl) bekleyebilirseniz,
-
Büyük projeleri takip edip spekülatif fırsatları değerlendirebiliyorsanız.
Sonuç: Hangisi Daha İyi?
| Kriter | Konut | Arsa ️ |
|---|---|---|
| Likidite | ✅ Yüksek | ❌ Düşük |
| Getiri | Orta | Yüksek (Riskli) |
| Finansman | ✅ Kolay | ❌ Zor |
| Vade | Kısa-Orta | Uzun |
| Yönetim Kolaylığı | ✅ | ❌ (İmar süreçleri karmaşık) |
Öneri:
-
Güvenli yatırım istiyorsanız → Merkezi konutlar (Kadıköy, Şişli, Beşiktaş).
-
Yüksek getiri riskini göze alıyorsanız → Gelişmekte olan bölgelerde arsa (Çatalca, Silivri, Şile).
-
Dengeli portföy için ikisini karıştırabilirsiniz (örneğin, 1 konut + 1 arsa).